一、株洲房地产市场基本情况

    （一）企业规模迅速壮大

1.企业数量不断增加。2018年末全市房地产开发企业545家，比2013年末增加69家。非一套表房地产开发企业152家，比2013年末增加44家。

2.企业规模快速扩大。2018年末全市企业总资产达到2212.4亿元，是2013年底的2.76倍，企业户均资产达到4.1亿元，是2013年底的2.41倍。其中，资产超过10亿元的企业46家，超50亿元的企业6家，超100亿元的企业2家。

表1第三次和第四次经济普查株洲房地产开发企业主体特征情况

注：表中株洲房地产开发企业主体特征情况数据来源于经普公报。

（二）开发规模快速增长

1.房地产开发投资规模持续快速增长。2018年，全市房地产开发投资规模为2163.9亿元，是2013年的2.16倍，年均增长16.7%；完成开发投资399.6亿元，是2013年的1.76倍，年均增长12%，占全省比重首次突破二位数，达到10.1%，较2013年提升1.5个百分点。

2.房地产开发投资资金来源规模逐步扩大。2018年全市房地产开发企业开发投资资金来源为832亿元，是2013年的2.3倍，年均增长18.2%，年均增速比房地产开发完成投资额年均增速高6.2个百分点。

表2 2013-2018年株洲房地产开发企业投资规模情况

注：表中2013-2018年株洲房地产开发企业投资规模情况数据均为快报数。

（三）商品房施工面积、新开工面积明显提升

随着房地产市场迅速扩大，商品房施工面积年年攀升，2018年全市商品房施工面积达到3937.6万平方米，是2013年的1.75倍，年均增长11.8%；全市新开工面积达到1117.3万平方米，是2013年的1.63倍，年均增长10.3%。

表3  2013-2018年株洲商品房施工情况

注：表中2013-2018年株洲商品房施工情况数据均为快报数。

（四）商品房竣工面积、房屋造价总体平稳

2013年，全市竣工面积349.1万平方米，此后每年在300-450万平方米之间波动，2018年达到355.8万平方米。随着各类建房成本不断提高，2018年竣工商品房平均造价为2883.1元/平方米，较2013年增加了255.9元/平方米。

表4  2013-2018年株洲商品房竣工情况

注：表中2013-2018年株洲商品房竣工情况数据均为快报数。

（五）商品房销量大幅增长

随着人民群众生活需求提高，商品房销售稳步增长。2018年全市商品房销售面积为859.1万平方米，是2013年的1.54倍，年均增长9%；商品房销售额达到505亿元，是2013年的2.15倍，年均增长16.5%，增速比商品房销售面积年均增长高出7.5个百分点。

                  注：表中2013-2018年株洲商品房销售情况数据均为快报数。

（六）房地产开发企业财务状况趋好

1.企业实收资本不断充实。2018年，全市房地产开发企业实收资本达到205.7亿元是2013年的2.14倍，年均增长16.4%，平均每个企业实收资本0.38亿元，是2013年的1.9倍，比2013年增加0.18亿元。

2.企业主营业务收入大幅增长。2018年，全市房地产开发企业主营业务收入达到298.7亿元，是2013年的1.7倍，年均增长11.2%，平均每个企业主营业务收入0.55亿元，是2013年的1.49倍，比2013年增加0.18亿元。

3.企业盈利能力大幅增强。2018年，全市房地产开发企业实现利润总额27.8亿元，是2013年的1.75倍，年均增长11.8%，平均每个企业利润总额510.1万元，是2013年的1.53倍，比2013年增加176.1万元。 

表5 第三次和第四次经济普查株洲房地产开发企业财务情况

二、主要亮点和优势

1.房地产市场格局继续优化。近两年，天元区销售量从占中心城区的70%下降到54%，新增供应占比不到五成，其他四区均衡布局，云龙区新增供应同比增长31.16%，占市区比重从2018年的11.8%上升为2019年的23.45%。武广片区、云龙片区具有明显的教育地产业态。

2.房地产有效需求不断增加。随着城镇化进程的不断推进，棚改安置的刚性需求、新城配套完善激发的改善性与投资性需求都将得以释放。一方面，在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下，我国的社会保障体系逐步完善，居民后顾之忧减少、可支配收入增加，城镇居民住房购买力和购买意愿增强；另一方面，长株潭融城步伐加快，三城资源共享优势互补将极大提升株洲的区域价值，房地产企业、购房者和投资性消费在株洲开发项目、置业及投资需求将进一步加大。

3.房地产企业竞争力不断提升。近年来，株洲市房地产业快速发展，开发经营企业不断涌现并迅速成长。2019年末全市房地产开发联网直报企业448家，其中中心城区299家，县域149家。按资质等级分，一级6家，二级23家，三级204家，四级82家。经过多年沉淀发展，多家房地产上市公司陆续向株洲渗透。2019年，美的在渌口有1个项目，碧桂园除茶陵以外，每个县市都有2个以上项目。云龙18万平方米的养老地产凤凰谷已初具雏形。长房、中粮、锦艺等地产集团在株洲已大手笔开发。

4.城市宜居竞争力持续增强。2019年株洲市GDP首次突破3000亿元大关，达到3003.13亿元，成为全省第5个经济总量跨越3000亿元的市州。随着城市发展规划，城市周边交通、医疗、教育等配套设施逐步完善，城市宜居魅力凸显，为房地产业进一步发展创造有利环境。2019年，中心城区新建商品住房网签销售中有41.26%为外地购房，占比较上年提升2.9个百分点。

三、面临的问题和短板

1、城市人口增长放缓。全市中心城区常住人口从2008年的96.2万人增长到2018年的128.87万人，其中，高增长期是2008-2011年，年均增长7.04万人，之后增速减缓，2019年比2017年减少0.66万人。“人口红利”逐步消失直接影响着房地产市场中长期有效需求。

表6 株洲中心城区近10年常住人口情况表

单位：万人

2.商业房地产趋于饱和。国家房地产政策收紧，金融部门基本停止了对商业房地产的信贷支持，房地产企业拿地和新开工意愿较低。2019年，全市房地产企业新开工面积739.3万平方米，下降33.8%，土地购置面积117.5万平方米，下降46.1%，土地成交价款50.2亿元，下降40.1%。预计2020年全市房地产投资温和下行。

3、刚需和特色不足。2016年以前，县域房地产投资占全市的35%，2018年起降到25%，而中心城区渐成饱和态势。县域对大中型房企缺乏吸引，没有形成稳定的增长机制。改善性高品质住房稀缺。像湘水湾这样有特色的高品质项目屈指可数，不能有效满足市场多元化需求。

四、面临的机遇与挑战

从长期来看，我市房地产市场发展基础和环境向好的趋势明显。

1.因城施策稳控发展。根据习近平总书记在统筹推进疫情防控和经济社会发展工作部署会议上的重要讲话精神，为支持房地产企业积极应对疫情给企业生产经济造成的困难，稳定房地产市场发展。近期，我市已结合市场需求出台了继续落实“温暖企业”行动12条、加大金融支持力度、支持房地产预售、减轻企业税费负担等在内的一系列有针对性的措施刺激房地产市场需求，提振市场信心。

2.新兴产业蓄势待发。2019年底，总投资分别为50亿元和80亿元的三一能源装备产业园、绿地滨江科创园在清水塘开工，清水塘老工业区在三年搬迁改造后迎来转型。总投资100亿元的三一智慧钢铁产业城在荷塘区金山新城开工，位于天易科技城的长城计算机公司发展态势不可小觑，首列中欧（株洲）国际货运班列从中车物流基地鸣笛启程。

3.基础设施建设正酣。长株潭一体化交通融城重点项目洞株路（株洲段）快速化改造项目、火车站改扩建开工；湘江八桥全面施工；5G建设率先成片区覆盖，预计2020年底城区5G移动信号将无缝对接；位于石峰区联诚路株洲轨道交通创新创业园的湖南省第一家2.0版异地城市候机楼——株洲市城市候机楼正式启用；东城大道、航空城大道通车，株醴融城，芦淞南拓。

4.公共配套快马加鞭。200座新建200座改造后的“建宁驿站”、新建的雪峰岭公园、苗圃公园投入使用，凤凰山公园改造升级，轨道城中央公园、清水公园、清水塘工业遗址公园、水竹湖公园、博古山公园、枫溪公园提上议事日程；公交线路不断拓展，基本无缝对接所有大中型住宅小区。由长沙市一中管理的九年公办学校落子天易科技城，2021年招生，长郡云龙学校已于2019年招生。

五、对策建议

1.着眼长远结合实际，健全房地产管理长效机制。株洲房地产调控已初见成效，在总结过往调控政策经验教训的基础上，稳妥建立健全房地产发展长效管理机制，方能实现房地产市场的健康可持续发展。一方面，要认真梳理往期已出台的调控措施，并将行之有效的短期措施系统化、制度化，建立金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子长效管理机制；另一方面以贯彻全市重大战略举措为契机，通过先行先试、制度创新，全面落实好 “一城一策”、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，着力构建符合高质量发展和高品质生活要求的区域性住房供应体系。

2.加快城镇化进度，加大城市配套建设力度。新型城镇化是推进房地产市场发展的坚实后盾和潜力所在。要大力推进以人为核心的新型城镇化建设进程，加快城市棚户区改造步伐，提高公共服务均等化。进一步加大基础设施建设力度，完善商业、教育、医疗等各项配套设施，提高城市的宜居度和住宅小区的舒适度，大力发展相关产业，出台相关措施，鼓励产业和人员向城市和中心镇集聚。

3.抓抢产业发展机遇，引导房地产多样化发展。随着房地产市场的日趋理性和成熟，居民收入的不断提高，投资性需求将会减少，购房者以自住为主，对住房的品质、环境等要求会更高，更细。一要适应市场需求变化，加快推进多样化建设。2020年是国家棚改攻坚计划的最后一年，要进一步加大棚改和征收拆迁力度，刺激市场刚性需求消化存量住房；二要提升房地产开发品质，激活消费者以小换大、以旧换新的改善性住房需求；三是调整房地产结构，大力发展商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产。