情形不容乐观 回升仍需努力——1—6月株洲房地产市场运行情况分析

发布日期:2014-08-02信息来源:株洲市政府

1—6月,株洲房地产市场受多重因素影响,发展情况不容乐观,出现投资增长缓慢,销售、新施工下降,资金到位不足等局面,如何应对房地产市场降温是全市房地产开发企业面临的挑战。

一、1—6月全市房地产运行的主要特点

(一)观望情绪持续,投资缓慢增长。今年以来,受全国经济大环境影响,房地产开发企业对项目开工颇为谨慎,纵观全国,1—6月份完成房地产投资增幅明显低于去年同期水平,在此大环境影响下,株洲房地产投资也不容乐观,前3、4、5月同比均为下降,但降幅逐月收窄,至6月份才扭转下降趋势,实现小幅增长。1—6月份,全市完成房地产投资91.9亿元,增长5.2%,增幅同比回落11.6个百分点。

从新开工项目个数及规模看,受经济发展放缓、房贷收紧、限购等各种因素的影响,上半年新开工项目减少,投资规模明显缩小。1—6月,新开工项目24个,同比减少1个;计划总投资59亿元,同比减少13.2%。

(二)新开工面积下降,但降幅收窄明显。1—5月,全市商品房施工面积2054万平方米,增长2.1%,其中新开工面积261.5万平方米,下降10.9%,比1—5月份收窄13.3个百分点。从户型结构看, 90平方米以下小户型和具有投资价值的商业营业用房以及高档住宅增长较快,同比增幅分别为159.9%、250.2%、140.4%,而90—144平方米的普通商品住宅施工面积下降较快,同比下降51.6%。从项目看,有新开工面积的项目比上年减少21个,施工面积在1万平方米以上的项目比上年减少8个。

(三)销售总体下降,但投资性商业营业用房销售向好。

宏观调控主要针对住宅,商业营业用房基本维持原有政策。在投资渠道尚窄、产业投资把握不大的现状下,商业营业用房因其投资收益的稳定性,被不少经济实力较强的买家看好,开发企业加大了“推铺”力度。1—6月份,全市商品房销售总体下降,但投资性商业营业用房销售很好。1—6月,全市商品房销售158万平方米,同比下降22.8%,其中:住宅销售142.8万平方米,下降26.3%;商业营业用房销售12.7万平方米,增长116.2%,其中:株洲金盛置业有限公司开发的华南国际服饰城和株洲华晨房地产开发有限责任公司开发的华晨国际11、12栋的商铺销量最好,1—6月份分别销售了4.8和1.2万平方米。

从销售楼盘看,1—6月份,有销售的楼盘虽然比上年增加31个,但销售面积在1万平方米以上的只有奥园广场、荷塘星城二期、福鑫·南郡一期、栗雨湖住宅小区等50个,同比减少15个,其余楼盘为销售不佳或尾房销售。

从住宅销售结构看,高档住宅销售旺盛,普通住宅销售下降明显,尤其是90—144平方米住宅下降幅度大。1—6月,90平方米以下住宅、90—144平方米住宅、144平方米以上住宅分别销售20.5、92.6、29.7万平方米,同比分别下降2.6%、34%、8.7%;高档住宅销售3.4万平方米,同比增长31.4%。

从购房者所在区域看,城区居民购房不足三成,外地和县域购房继续上升。1—6月,城区新建商品住房的43.2%为外地购房者所购,占比较上年同期提高1.6个百分点,其中:30%为本省其他地区所购,13.3%为外省市所购;本市其他县市购房占30%,占比提高3.4个百分点,城区居民购房27.1%,占比下降4.7个百分点。

(四)价格逆势而上。虽然销售下降,但房价不降反增。1—6月,全市商品房销售均价4662元/平方米,同比增加382元/平方米,增长8.9%,增幅上升4.2个百分点。其中:住宅销售均价为4392元/平方米,增加324元/平方米,增长8%。

从区域看,县域涨幅较高。1—6月,城区商品房销售均价为5173元/平方米,同比增长3.5%,其中住宅销售均价为4595元/平方米,下降1.7%。单从6月份看,城区商品房销售均价为4511元/平方米,同比下降3.9%,比2013年底的销售均价下降了39元/平方米。1—6月, 5个县中的茶陵、攸县、醴陵3个县的商品房屋销售均价涨幅均超过了15%,分别为27.5%、27.1%、16.9%。

从户型看,大户型涨幅较快。1—6月,144平方米以上的销售均价为5202元/平方米,同比增加1022元/平方米,增长24.5%,主要是因为地段位置好的高档住宅和别墅抬升了大户型的销售均价,如晋合·湘水湾二期高层、熹悦花都四期、银天广场销售均价均在8000元以上;以别墅为主的城市公园、金瓯维多利亚均价均在8500以上。90—144平方米的普通住房涨幅不大,为4121元/平方米,增加208元/平方米,增长5.2%。

二、全市房地产运行过程中存在的问题

(一)县域房地产业支撑减弱。由于地域局限性和经济发展不平衡的原因,县域房地产业发展本来就不强,近两年还有显著下滑趋势。一是投资下滑。1—6月,5县市房地产开发投资21.1亿元,同比下降6.9%,占全市投资的22.9%,占比较去年下降3个百分点,完成投资亿元以上的仅有株洲县的城市公园、华南国际服饰城,分别为2.6亿元、1.8亿元;二是销售下降。1—6月,5县市销售商品房50万平方米,同比下降24.8%,占全市商品房销售面积的31.5%,占比较去年下降0.9个百分点。近年来5县市到城区购房的占比越来越高,这表明城区的吸附力增强,人口向城市集中,5县市的购买力被削弱。

(二)资金到位情况不佳。由于银行信贷收紧,民间融资不足,商品房销售下降,制约开发商资金回笼,资金流动趋缓,在一定程度上阻碍了开发商的投资脚步。1—6月,全市房地产开发企业到位资金117.7亿元,同比下降11.8%。减少32.4个百分点。尤其以银行贷款、个人按揭贷款、定金及预收款、自有资金下降严重,分别下降131.2、95.7、28.6、15个百分点。

(三)信贷政策制约购房欲望。去年6月份以来的银行“钱荒”引发房贷利率水涨船高,房贷额度紧张一度让购房者“望而却步”。2014年5月初央行发声支持首套房贷款,银行在放款速度上有所提升,但多数银行利率没有出现松动。

(四)土地成本上升提高开发“门槛”。由于土地的稀缺性和不可复制性,随着城镇化进程的不断加快,城镇人口越来越多,人均占有土地面积越来越少。购地难和地价高是影响房地产项目和其他固定资产投资项目落地的主要原因之一。1—6月,全市房地产企业购置土地54.6万平方米,同比下降13.5%;而与此同时,土地价款和征地拆迁费用却越来越高,1—6月,全市房地产企业土地购置均价为1578元/平方米,同比增加301元/平方米,增长23.6%,地段位置好的一宗地达到了4696元/平方米;1—6月,土地成交价款15.6亿元,增长93.4%,其中:拆迁补偿费0.3亿元,增长5.7倍;土地使用权出让金14.9亿元,增长4.1倍。

三、对促进房地产业发展的建议

(一)加强整体规划和管理,促进房地产业适应城市的发展需要。房地产行业的发展不但要与本地区的国民经济发展水平相适应,还要与广大人民群众的消费水平相适应,也要与城市的发展相适应。要统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏,有计划、有步骤地开发。要抓好旧城改造工作,尽快完善基础设施和城市总体功能,实现城市发展水平的全面提高。要进一步优化房地产开发环境,尽量减少审批程序和不合理收费,提高行政办事效率,减少前期开发费用,降低建设成本。要加强对房地产市场形式的监测分析,尽快建立房地产预警体系和信息发布系统,引导企业理性投资和居民理性购房。

(二) 加强土地储备和利用,实现房地产业可持续发展。土地资源是房地产业发展的命脉,土地资源的可持续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础。对于有限的土地资源,要按照可持续发展的原则进行开发利用。在城市建设上,应坚持以旧城改造为主,充分考虑旧城土地的调剂和利用,然后逐步实现向郊区的有序转移和发展。做好城郊的统一规划工作,进一步加强土地储备,实现城市发展的有序化、科学化,促进城市和房地产业的可持续发展。

(三)房地产开发坚持以人为本,促进商品房开发的理性回归。面对激烈的市场竞争,房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构。要根据我市实际情况,向不同收入阶层的人群提供不同层次的商品房,构造多层次供给体系,以结构调整促进商品房开发的理性回归。房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争,开发商要加强工程质量,完善内部质量管理体系,为百姓提供放心房、优质房。加强市场营销,树立理性的营销观念,坚持诚信服务。

(四)加大住房信贷支持力度,增强居住方面的消费支付能力。目前中低收入者和年轻人是房地产市场需求的主要群体,而这部分人群经济水平整体较低,购房能力有限,更需要信贷支持。金融机构应向这一群体敞开大门,增加银行住房贷款品种,加大对此类人群的住房信贷支持力度。

 

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